Le guide complet du bailleur

Droits, obligations, types de baux, état des lieux, révision des loyers et dépôt de garantie : tout ce que vous devez savoir pour louer en toute sérénité.

Cadre juridique

Loi du 6 juillet 1989

La loi n\u00B0 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte fondateur de la location de résidence principale en France. Elle régit les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Le bailleur doit fournir un logement décent (surface, confort, sécurité, performance énergétique).

Le bail écrit est obligatoire avec mentions légales (identité, description, loyer, charges, dépôt de garantie).

Le congé du bailleur est limité à 3 motifs : reprise personnelle, vente, motif légitime et sérieux.

Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant qu’il respecte ses obligations.

Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz) doivent être annexés au bail.

Les types de baux

5 contrats de location selon l’usage et la durée souhaitée.

Bail nu (vide)

3 ans

Location non meublée à usage de résidence principale. Renouvelable tacitement pour 3 ans.

Bail meublé

1 an

Location meublée (11 éléments minimum). Renouvelable tacitement pour 1 an.

Bail étudiant

9 mois

Meublé uniquement, pour étudiants justifiant d’un certificat d’inscription. Non renouvelable.

Bail mobilité

1 à 10 mois

Meublé, pour personnes en formation, études, mission temporaire ou mutation professionnelle. Non renouvelable.

Bail Code civil

Libre

Hors loi du 6 juillet 1989 : résidences secondaires, logements de fonction, locations saisonnières.

État des lieux

Réaliser un état des lieux

Un document contradictoire essentiel pour protéger bailleur et locataire.

Pré-état des lieux

Vérification de chaque pièce, équipement et compteur. Photos datées et annotées.

Rédaction contradictoire

Le document est rédigé en présence du bailleur (ou mandataire) et du locataire, puis signé par les deux parties.

Comparaison entrée / sortie

À la sortie, comparaison avec l’état d’entrée pour déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Grille de vétusté

Nous recommandons d’annexer une grille de vétusté au bail. Elle permet de distinguer l’usure normale de la dégradation imputable au locataire et d’éviter les litiges lors de la restitution du dépôt de garantie.

Loyers

Révision IRL et encadrement des loyers

Révision par l’IRL

Le loyer peut être révisé une fois par an à la date anniversaire du bail, en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. La clause de révision doit figurer dans le bail pour être applicable.

Formule : Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Encadrement des loyers

Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux...), le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral (loyer de référence majoré). Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Gel des loyers DPE F et G

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une révision ou d’une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.

Dépôt de garantie

Montant et délai de restitution selon le type de location.

Type de bail	Montant maximum	Restitution
Location nue	1 mois de loyer HC	Sous 1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations)
Location meublée	2 mois de loyer HC	Sous 1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations)

Important : le bail mobilité ne permet pas de demander un dépôt de garantie. En revanche, le bailleur peut demander une garantie Visale (Action Logement).

Vous préférez nous confier la gestion ?

Covesta prend en charge toutes les obligations du bailleur : bail, état des lieux, encaissement, maintenance et conformité réglementaire.

Découvrir la gestion locative