Comprendre la fiscalité de votre investissement locatif
LMNP, amortissements, déficit foncier, dispositif Jeanbrun : les grands repères de la fiscalité locative en 2026, expliqués simplement.
Covesta n'est ni un cabinet de conseil fiscal ni un cabinet d'expertise comptable. Cette page présente des informations générales, à jour de juillet 2026 et susceptibles d'évoluer. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : avant toute décision, faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
LMNP : micro-BIC ou régime réel
Deux régimes, deux logiques. Le choix dépend de vos charges réelles, de votre financement et de votre horizon.
La simplicité
Micro-BIC
Location meublée longue durée. Les meublés de tourisme obéissent à des règles propres depuis 2025 : 30 % d'abattement (plafond 15 000 €) pour les non classés, 50 % (77 700 €) pour les classés.
L'optimisation
Régime réel
L'amortissement déductible est plafonné chaque année (article 39 C du CGI) : l'excédent se reporte sans limite de durée.
L'amortissement par composants
Au réel, chaque composant du bien s'amortit sur sa durée d'usage. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur couramment retenus, votre expert-comptable fixe le plan exact.
| Composant | Durée indicative | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 25 à 40 ans | 2,5 à 4 % |
| Toiture, façade, étanchéité | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Installations (électricité, plomberie) | 15 à 20 ans | 5 à 6,7 % |
| Agencements (cuisine, salle de bain) | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Mobilier | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
Depuis 2025 : amortissements réintégrés à la revente
Pour les cessions réalisées depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : la base taxable à la revente s'en trouve augmentée. Un élément à intégrer dans toute stratégie patrimoniale, avec l'appui de votre expert-comptable.
Le déficit foncier, allié de la rénovation
En location nue au régime réel, quand les charges et travaux dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global.
10 700 €
par an, cas général
Plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt). L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
21 400 €
rénovation énergétique
Plafond doublé, sous conditions, pour les travaux qui font sortir un logement du statut de passoire thermique. Dispositif applicable jusqu'à fin 2027 : un levier direct pour les projets de rénovation que nous coordonnons.
Dispositif Jeanbrun (2026)
Issu de la loi de finances 2026, il permet d'amortir un logement loué nu et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers, pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Déduction annuelle selon le loyer pratiqué
Plus le loyer est abordable, plus l'avantage est important. Taux indicatifs pour le neuf, plafonds annuels de déduction.
Conditions principales : location nue en résidence principale du locataire, engagement de location de 9 ans minimum, respect de plafonds de loyers et de ressources, logement neuf conforme RE2020 ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition visant une étiquette A ou B. Sans condition de zone géographique.
LMNP ou Jeanbrun : le comparatif
Deux logiques différentes, à arbitrer selon votre situation avec votre conseil habituel.
| Critère | LMNP | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue (résidence principale du locataire) |
| Régime fiscal | BIC (micro ou réel) | Revenus fonciers |
| Mécanisme | Charges + amortissements déductibles | Amortissement du bien déductible |
| Plafond annuel de déduction | Plafonnement 39 C, sans plafond de montant | 8 000 à 12 000 € selon le loyer |
| Durée d'engagement | Aucune | 9 ans minimum |
| Période d'acquisition | Sans limite | Du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Exigence énergétique | Règles générales de mise en location | Neuf : RE2020 · Ancien : viser A ou B après travaux |
| Amortissements à la revente | Réintégrés dans la plus-value (cessions depuis 2025) | Selon le texte applicable à la cession |
| Profil type | Revenus locatifs réguliers optimisés | Réduction de l'imposition globale |
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Les informations de cette page sont fournies à titre général et indicatif. Elles ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, et n'engagent pas Covesta. Chaque situation est unique : rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste.