Glossaire
Les mots de l'investissement locatif,
définis simplement.
LMNP, DPE, déficit foncier, rendement net-net, bail mobilité : 46 définitions courtes, précises et reliées aux pages qui les développent.
Mis à jour le par l'équipe Covesta
Fiscalité
Statuts, régimes et impôts qui s'appliquent aux loyers et à la revente.
LMNP
Loueur en meublé non professionnel
- Statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité principale. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le statut reste non professionnel tant que les recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Deux régimes d'imposition sont possibles : le micro-BIC ou le régime réel.Notre page fiscalitéLMNP réel ou micro-BIC
LMP
Loueur en meublé professionnel
- Statut qui s'applique lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le loueur professionnel relève des cotisations sociales des indépendants, peut imputer ses déficits sur son revenu global et bénéficie d'un régime de plus-value professionnelle. Le passage en LMP se constate, il ne se choisit pas.
Micro-BIC
- Régime simplifié d'imposition des loyers meublés. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de location meublée de longue durée, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est accessible tant que les recettes annuelles restent sous un seuil réévalué tous les trois ans, fixé à 77 700 € pour les revenus 2025. Il est rarement le plus avantageux pour un bien financé à crédit ou rénové.LMNP réel ou micro-BIC
Régime réel (BIC)
- Régime d'imposition des loyers meublés dans lequel le bailleur déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, gestion, entretien, frais d'acquisition) et pratique l'amortissement du bien et du mobilier. Il suppose une comptabilité et une liasse fiscale, généralement confiées à un expert-comptable. Sur un bien rénové et financé à crédit, il aboutit souvent à un résultat imposable nul ou faible pendant de nombreuses années.Notre page fiscalité
Amortissement
- Étalement comptable du coût du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier sur leur durée d'usage, déduit chaque année du résultat au régime réel. L'amortissement réduit l'impôt sans sortie de trésorerie et ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, hors résidences services.Bail nu, meublé, Code civil et fiscalité
Déficit foncier
- Situation d'un bien loué nu dont les charges déductibles dépassent les loyers. La part du déficit liée aux charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G en classe A à D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Notre page fiscalité
Micro-foncier
- Régime simplifié des revenus de location nue, applicable lorsque les loyers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges réelles. Au-delà du seuil, ou sur option, le régime réel foncier s'applique.
Prélèvements sociaux
- Contributions (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) dues sur les revenus du patrimoine en plus de l'impôt sur le revenu. Leur taux global est de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les bénéfices de location meublée supportent un taux de 18,6 %.Bail nu, meublé, Code civil et fiscalité
Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et de certains travaux, imposée au taux de 19 % à l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est exonérée.
SCI à l'IS
Société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés
- Société détenant un ou plusieurs biens, dont les résultats sont imposés à l'impôt sur les sociétés plutôt qu'entre les mains des associés. Elle permet d'amortir l'immeuble et de capitaliser les loyers à un taux réduit, au prix d'une fiscalité plus lourde à la revente et à la distribution. Ce montage se compare au nom propre et au LMNP selon l'horizon et les objectifs de l'investisseur.Notre page fiscalité
Location et bail
Les contrats de location, leurs durées, leurs garanties et leur gestion.
Bail nu
Location vide, loi du 6 juillet 1989
- Contrat de location d'un logement non meublé à usage de résidence principale. Sa durée minimale est de trois ans lorsque le bailleur est un particulier, six ans lorsqu'il est une personne morale, avec reconduction tacite. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges et le préavis du locataire est de trois mois, réduit à un mois en zone tendue. Les loyers relèvent des revenus fonciers.Bail nu, meublé, Code civil et fiscalité
Bail meublé
- Contrat de location d'un logement équipé du mobilier fixé par décret, à usage de résidence principale. Sa durée est d'un an renouvelable, ou de neuf mois non renouvelables lorsque le locataire est étudiant. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges et le préavis du locataire est d'un mois. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre le statut LMNP.Guide du bailleur
Bail mobilité
- Contrat de location meublée de courte durée, entre un et dix mois, non renouvelable, réservé aux personnes en mobilité : études, formation, stage, mission temporaire, mutation. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, mais la garantie Visale est ouverte. Il ne peut pas être conclu pour la résidence principale durable du locataire.
Bail Code civil
- Contrat de location qui échappe à la loi du 6 juillet 1989 parce que le logement n'est pas la résidence principale du locataire : résidence secondaire, logement de fonction, location à une société pour loger un salarié. Les parties fixent librement la durée, le loyer et les conditions de résiliation. Il est fréquemment utilisé pour les locations à des entreprises.Bail nu, meublé, Code civil et fiscalité
Colocation
- Location d'un même logement par plusieurs locataires, formalisée soit par un bail unique avec clause de solidarité, soit par un bail individuel par chambre. La colocation meublée permet un loyer global supérieur à celui d'une location classique pour la même surface, au prix d'une gestion plus active. Elle répond à la demande étudiante et des jeunes actifs dans les grandes villes universitaires.Rentrée étudiante et colocation
Encadrement des loyers
- Dispositif expérimental issu de la loi ELAN qui plafonne le loyer des nouveaux baux dans certaines communes volontaires, dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux. Un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces et l'époque de construction, ne peut être dépassé que par un complément de loyer justifié. L'expérimentation doit s'achever en novembre 2026.La fin de l'encadrement des loyers
Zone tendue
- Commune où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est marqué, listée par décret. Le classement emporte des règles spécifiques : préavis du locataire réduit à un mois, encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, possibilité pour la commune de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et d'instaurer une taxe sur les logements vacants.
IRL
Indice de référence des loyers
- Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail lorsque le contrat prévoit une clause d'indexation. La révision ne peut être appliquée qu'une fois par an et n'est pas rétroactive au-delà d'un an.
Dépôt de garantie
- Somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements à ses obligations. Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en location meublée. Elle doit être restituée dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées.Guide du bailleur
GLI
Garantie loyers impayés
- Assurance souscrite par le bailleur qui prend en charge les loyers impayés, les dégradations et les frais de contentieux, selon les plafonds du contrat. Elle ne peut pas se cumuler avec un cautionnement solidaire, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Son coût représente un pourcentage du loyer charges comprises et est déductible au régime réel.Gestion locative Covesta
Assurance PNO
Propriétaire non occupant
- Assurance qui couvre la responsabilité civile du propriétaire bailleur et les dommages au logement non pris en charge par l'assurance du locataire ou de la copropriété, y compris pendant les périodes de vacance. Elle est obligatoire pour les lots en copropriété depuis la loi ALUR. Sa prime est déductible des revenus locatifs.
Gestion locative
- Ensemble des opérations confiées par un bailleur à un mandataire : mise en location, sélection du locataire, rédaction du bail, états des lieux, encaissement et quittancement des loyers, suivi des impayés et des sinistres, régularisation des charges. Elle est encadrée par un mandat de gestion écrit et rémunérée par des honoraires exprimés en pourcentage des loyers encaissés.Gestion locative Covesta
État des lieux
- Document contradictoire établi à l'entrée et à la sortie du locataire qui décrit l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. La comparaison des deux états fonde les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie. Depuis la loi ALUR, un modèle type et une grille de vétusté peuvent y être annexés.
| Bail nu | Bail meublé | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans (6 ans bailleur personne morale) | 1 an, ou 9 mois si étudiant | 1 à 10 mois, non renouvelable |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer maximum | 2 mois de loyer maximum | Interdit |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue | 1 mois | 1 mois |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (LMNP ou LMP) | BIC (LMNP ou LMP) |
| Régime simplifié | Micro-foncier, abattement 30 % | Micro-BIC, abattement 50 % | Micro-BIC, abattement 50 % |
Acquisition et financement
Du mandat de recherche à l'acte authentique, en passant par le crédit.
Investissement locatif clé en main
- Accompagnement dans lequel un prestataire unique prend en charge toutes les étapes d'un investissement locatif pour le compte de l'investisseur : recherche et négociation du bien, coordination de la rénovation, ameublement, mise en location et gestion. L'investisseur reste propriétaire et décisionnaire, mais délègue l'exécution. Covesta exerce cette activité à Paris, Montpellier, Marseille, Lille et Lyon.Notre offre clé en mainComment ça marche
Mandat de recherche
- Contrat écrit par lequel un acquéreur charge un professionnel titulaire de la carte professionnelle de rechercher et de négocier un bien pour son compte, conformément à la loi Hoguet. Il précise les critères de recherche, la durée, les honoraires et leur fait générateur. Sans mandat écrit préalable, aucun honoraire n'est dû au chasseur immobilier.Signer un mandat de recherche
Offre d'achat
- Proposition écrite par laquelle un acquéreur s'engage à acheter un bien à un prix donné, généralement assortie d'une durée de validité et de conditions. Acceptée par le vendeur, elle vaut accord sur la chose et sur le prix et conduit à la signature d'un avant-contrat. Elle ne donne lieu à aucun versement.
Compromis et promesse de vente
- Avant-contrats qui fixent les conditions de la vente avant l'acte authentique. Le compromis engage les deux parties, la promesse unilatérale n'engage que le vendeur en échange d'une indemnité d'immobilisation. Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours et verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier.
Condition suspensive d'obtention de prêt
- Clause de l'avant-contrat qui subordonne la vente à l'obtention par l'acquéreur d'un crédit aux caractéristiques précisées : montant, durée, taux maximal. Si le prêt est refusé dans le délai prévu, d'un mois minimum, la vente est caduque et le dépôt de garantie restitué. Elle est obligatoire dès lors que l'acquéreur finance à crédit, sauf renonciation manuscrite.
Frais de notaire
Frais d'acquisition
- Ensemble des sommes versées au notaire lors de l'achat, composé pour l'essentiel de droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités, puis des débours et des émoluments du notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Au régime réel, ils sont déductibles ou amortissables.
Surface Carrez
- Surface privative d'un lot de copropriété, mesurée après déduction des murs, cloisons, gaines, escaliers et des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sa mention est obligatoire dans tout avant-contrat et acte de vente d'un lot de copropriété. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle.
Tantièmes
- Quote-part des parties communes attachée à chaque lot de copropriété, exprimée en millièmes ou en dix-millièmes. Elle détermine la répartition des charges générales entre copropriétaires et le poids du vote de chacun en assemblée générale. Elle figure dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Fonds de travaux
- Réserve financière obligatoire dans les copropriétés, instituée par la loi ALUR, alimentée par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Elle finance les travaux votés ou urgents et reste acquise au syndicat des copropriétaires : elle n'est pas remboursée au vendeur lors d'une cession, sauf accord entre les parties.
Taux d'endettement
- Rapport entre les charges de remboursement de crédits, assurance comprise, et les revenus nets du ménage. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière limitent ce taux à 35 % et la durée des prêts immobiliers à 25 ans, avec une marge de dérogation pour les banques. Les loyers attendus d'un investissement locatif sont généralement retenus à hauteur de 70 %.Conditions de financement 2026
Effet de levier
- Mécanisme par lequel le recours au crédit permet d'acquérir un actif d'une valeur supérieure à l'épargne mobilisée, le loyer contribuant au remboursement. Le levier est favorable lorsque le rendement du bien dépasse le coût du crédit, et il amplifie les pertes dans le cas contraire. Il constitue la spécificité de l'immobilier par rapport aux placements financiers.
Conversion de bureaux en logements
- Transformation d'un local à usage tertiaire en habitation, soumise à autorisation d'urbanisme et à un changement de destination. Elle permet de créer des logements dans des immeubles bien situés dont les bureaux sont vacants, à un coût d'acquisition souvent inférieur à celui du logement. Elle suppose une étude technique préalable sur la structure, les réseaux et les règles locales.Conversion de bureaux
Rendement et performance
Les indicateurs qui mesurent ce que rapporte réellement un bien.
Rendement brut
- Rapport entre le loyer annuel hors charges et le prix d'acquisition du bien, exprimé en pourcentage. C'est l'indicateur le plus simple et le plus répandu, mais il ignore les charges, la fiscalité et la vacance. Il sert de premier filtre pour comparer des biens entre eux.Simulateur de rentabilité
Rendement net
- Rendement calculé après déduction des charges supportées par le propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, entretien, et en intégrant les frais d'acquisition et de travaux au coût total. Il reflète la performance réelle du bien avant impôt.Simulateur de rentabilité
Rendement net-net
- Rendement net après impôt sur les loyers et prélèvements sociaux, calculé pour la situation fiscale précise de l'investisseur et le régime choisi. C'est l'indicateur que Covesta présente pour chaque opération : il dépend autant du montage fiscal que du bien lui-même.Nos biens et leurs rendements
Cash-flow
- Différence mensuelle ou annuelle entre les loyers encaissés et l'ensemble des sorties : mensualité de crédit, charges, assurances, gestion, impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien se finance seul et dégage un excédent ; un cash-flow négatif appelle un effort d'épargne. L'amortissement, sans effet sur la trésorerie, ne l'affecte pas.
Autofinancement
- Situation d'un investissement locatif dont les loyers couvrent intégralement la mensualité de crédit, les charges et la fiscalité, sans apport de trésorerie du propriétaire. Il dépend du prix d'achat, du niveau de loyer, du taux et de la durée du crédit ainsi que du régime fiscal retenu.
Vacance locative
- Période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locataires ou faute de preneur. Elle réduit le rendement et se prévient par un bien adapté à la demande locale, un loyer cohérent avec le marché et une relocation anticipée. Les simulations prudentes intègrent une provision pour vacance.
Énergie et rénovation
Le DPE, les obligations de rénovation et leurs conséquences locatives.
DPE
Diagnostic de performance énergétique
- Document qui évalue la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, classé de A à G. Établi par un diagnostiqueur certifié, il est valable dix ans et opposable depuis le 1er juillet 2021. Sa classe conditionne le droit de louer, la révision du loyer et, de plus en plus, la valeur du bien.Notre approche de la rénovation
Passoire thermique
- Logement classé F ou G au DPE. La loi Climat et Résilience de 2021 interdit progressivement leur mise en location : les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Leur loyer ne peut plus être révisé ni augmenté à la relocation. Ces contraintes en font des cibles de rénovation à prix négocié.DPE et interdiction de louer
Audit énergétique
- Étude plus complète que le DPE, qui propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Il est obligatoire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, et E depuis le 1er janvier 2025. Il sert de base au programme de rénovation.
Rénovation énergétique
- Ensemble des travaux qui réduisent la consommation d'un logement : isolation des murs, des combles et des planchers, remplacement des menuiseries, ventilation, système de chauffage et d'eau chaude performant. Covesta coordonne ces travaux avec des entreprises vérifiées, qui portent la responsabilité technique et les garanties de leurs ouvrages, avec pour objectif un gain de plusieurs classes au DPE.Notre approche de la rénovation
RGE
Reconnu garant de l'environnement
- Qualification attribuée aux entreprises de travaux formées à la rénovation énergétique, délivrée par des organismes accrédités. Le recours à une entreprise RGE conditionne l'accès à la plupart des aides publiques à la rénovation et à l'éco-prêt à taux zéro.
Un terme vous manque ?
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Nos définitions sont générales. Pour votre situation, un premier échange gratuit avec un conseiller Covesta permet de les appliquer à votre projet.