Bail nu, bail meublé, bail Code civil : le contrat que vous signez décide de votre fiscalité.

Un logement se loue avec trois contrats possibles. Le bail nu et le bail meublé relèvent de la loi du 6 juillet 1989, qui protège le locataire dont c'est la résidence principale. Le bail dit Code civil s'applique quand le logement n'est pas cette résidence principale : il obéit alors aux seules règles générales du contrat de louage. Ces trois contrats fixent des durées, des préavis et des dépôts de garantie différents. Ils entraînent surtout, et c'est moins connu, des régimes d'imposition qui ne se ressemblent pas.

La règle à retenir tient en une phrase : c'est le meublé ou le vide qui commande la fiscalité, pas le nom du contrat. Un logement loué vide produit des revenus fonciers. Un logement loué meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux, avec des abattements, des déductions et même un taux de prélèvements sociaux différents. Le bail Code civil n'a pas de régime propre : il suit l'un ou l'autre selon que le logement est garni ou non.

Trois contrats, trois cadres juridiques

Le bail nu, ou location vide

C'est le contrat de droit commun de la résidence principale, régi par le titre Ier de la loi de 1989. Il est conclu pour trois ans au moins quand le bailleur est un particulier ou une société civile familiale, six ans quand c'est une société. À l'échéance, il se reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, ramené à un mois en zone tendue et dans quelques situations personnelles. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance, six mois à l'avance, et pour trois motifs seulement : reprendre le logement pour l'habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, et le loyer ne se révise qu'une fois par an sur l'indice de référence des loyers.

Le bail meublé

Depuis la loi ALUR, le meublé loué à titre de résidence principale relève du titre Ier bis de la même loi. Le contrat dure un an, reconductible, ou neuf mois sans reconduction quand le locataire est étudiant. Le préavis du locataire tombe à un mois en toutes circonstances, celui du bailleur à trois mois avant l'échéance, pour les mêmes motifs qu'en location vide. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. En contrepartie, le logement doit comporter le mobilier fixé par le décret du 31 juillet 2015, de la literie aux ustensiles de cuisine, et un inventaire détaillé s'ajoute à l'état des lieux. La loi ELAN a créé une variante, le bail mobilité : un meublé d'un à dix mois, sans dépôt de garantie, réservé aux personnes en formation, en études, en mission temporaire ou en mutation.

Le bail Code civil

Il ne s'agit pas d'un troisième régime d'habitation, mais du droit commun du louage, aux articles 1713 et suivants du Code civil, qui s'applique quand la loi de 1989 ne s'applique pas. Trois situations reviennent : un logement loué comme résidence secondaire ou pied-à-terre, un logement de fonction mis à disposition par un employeur, ou un logement loué à une société qui y loge un salarié. Dans ces cas, tout se négocie librement : la durée, le préavis, le dépôt de garantie, les honoraires, la révision du loyer. Les diagnostics obligatoires, l'encadrement des loyers ou l'obligation de motiver un congé ne s'appliquent pas.

Pourquoi la fiscalité change avec le contrat

Location vide : les revenus fonciers

Les loyers d'un logement loué nu sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent. Le micro-foncier s'applique de plein droit quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an : l'administration retient 70 % des loyers, l'abattement de 30 % étant réputé couvrir toutes les charges. Le régime réel, sur option ou au-delà du seuil, déduit les charges réellement payées : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurances, honoraires de gestion.

L'intérêt du réel tient au déficit foncier. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, à condition de faire passer un logement classé E, F ou G en classe A, B, C ou D. En contrepartie, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Location meublée : les bénéfices industriels et commerciaux

Louer meublé n'est pas, fiscalement, louer un immeuble : c'est exercer une activité commerciale. Les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux régimes là encore. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % en location meublée de longue durée, sous un seuil de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025 déclarés cette année, seuil revalorisé tous les trois ans. Le régime réel va plus loin : outre les charges, il permet d'amortir le bâti, hors terrain, et le mobilier, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de leur valeur. Sur un logement acheté à crédit, ces amortissements ajoutés aux intérêts effacent fréquemment le résultat imposable pendant de longues années.

Deux évolutions récentes tempèrent cet avantage. La loi de finances pour 2025 a décidé que, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value : un logement acheté 220 000 € et amorti de 60 000 € est réputé acquis 160 000 € au jour de la revente. Les résidences services restent hors de cette règle, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, avec une exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Puis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital, portant les prélèvements sociaux sur les bénéfices de location meublée à 18,6 %, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Dernier seuil à surveiller : le statut. Le loueur devient professionnel, et non plus simple LMNP, dès que ses recettes de meublé dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il relève alors des cotisations sociales des indépendants, sensiblement plus lourdes que les prélèvements sociaux, avec un minimum forfaitaire dû même en l'absence de bénéfice. Un investisseur qui accumule plusieurs meublés peut franchir ce seuil sans l'avoir décidé.

Le même loyer, deux bases imposables

Prenons, à titre d'illustration, un logement loué 600 € par mois hors charges, soit 7 200 € par an, sans travaux et sans emprunt, chez un bailleur qui reste sous les seuils des régimes micro. En location vide au micro-foncier, la base imposable s'établit à 5 040 €. En location meublée au micro-BIC, elle tombe à 3 600 €. Le loyer est identique ; la moitié de l'écart d'impôt vient du seul contrat signé.

Au régime réel, l'écart peut se creuser dans les deux sens. Un bailleur qui engage de gros travaux sur un logement loué nu tirera parti du déficit foncier, imputable sur ses autres revenus. Un bailleur qui achète à crédit un logement en bon état tirera parti de l'amortissement du meublé, qui neutralise le résultat sans créer de déficit. Les deux mécanismes ne se cumulent pas, et l'on ne passe pas de l'un à l'autre sans changer de contrat, donc de locataire.

Comment choisir

1. 1Le logement sera-t-il la résidence principale du locataire ? Si oui, la loi de 1989 s'impose et le bail Code civil est exclu, quel que soit le montage.
2. 2Quel horizon de détention ? L'amortissement du meublé allège l'impôt chaque année mais revient dans la plus-value à la revente. Plus la détention est longue, plus les abattements pour durée effacent ce retour.
3. 3Des travaux lourds sont-ils à venir ? Une rénovation énergétique importante plaide pour le nu et son déficit foncier, jusqu'à 21 400 € par an imputables sur le revenu global.
4. 4Quel niveau de recettes ? Passé 23 000 € de loyers meublés dépassant les autres revenus d'activité, le statut professionnel et ses cotisations s'appliquent.
5. 5Quel profil de locataire ? Étudiants, jeunes actifs et mutations professionnelles cherchent du meublé et acceptent des baux courts ; les familles cherchent la stabilité du bail nu.
6. 6Quelle rotation acceptez-vous ? Le meublé se libère avec un mois de préavis : plus de souplesse pour le bailleur, plus de relocations à gérer.

Informations générales à jour du 15 septembre 2026, susceptibles d'évoluer à chaque loi de finances. Elles ne constituent ni un conseil fiscal ni un conseil juridique : le régime applicable dépend de votre situation, de vos autres revenus et de vos projets sur le bien. Avant de choisir ou de changer de bail, faites établir un chiffrage par votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste.