Tous les propriétaires de logements meublés ne le savent pas, mais ils ont le choix entre deux régimes fiscaux radicalement différents. Le bon choix peut diviser votre impôt par 5 sur 10 ans.
Le micro-BIC : la simplicité
Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous êtes éligible. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Vous êtes imposé sur la moitié restante. Pas de comptabilité à tenir, juste une case à cocher.
Le régime réel : la puissance
Au réel, vous déduisez TOUTES les charges réelles (charges de copropriété, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, comptable, assurance, travaux d'entretien), PLUS l'amortissement du bien et des meubles. L'amortissement est une charge comptable non décaissée qui permet de réduire le résultat fiscal sans débours réel.
Graphique
Impôt cumulé sur les loyers, sur 10 ans
Bien meublé à Lille : loyers 10 800 €/an, charges réelles 4 200 €/an, amortissement 4 000 €/an. Tranche marginale 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux.
Comment basculer au réel ?
- 1Option à formuler auprès du service des impôts AVANT le 31 mai de l'année concernée (ex : pour les revenus 2026, option avant le 31 mai 2026).
- 2Engagement pour 1 an minimum, renouvelable tacitement.
- 3Tenue d'une comptabilité d'entreprise simplifiée : journaux, bilan, compte de résultat.
- 4Faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP (~400 €/an) ou utiliser un logiciel dédié.