Présidentielle 2027 : quels risques, quelles opportunités pour l'investisseur immobilier ?

Le calendrier est fixé : le premier tour de l'élection présidentielle aura lieu le dimanche 18 avril 2027, le second le dimanche 2 mai. Six mois avant le vote, l'immobilier n'attend pas les urnes pour réagir. Les marchés financiers, les banques et une partie des acheteurs ont déjà intégré l'incertitude dans leurs décisions. Cet article ne présente pas les programmes des candidats, qui ne sont pas tous connus et changeront encore : il recense ce qui peut bouger pour un investisseur, quel que soit le résultat, et ce que cette période offre à ceux qui savent la lire.

Ce qui se joue déjà, avant le vote

Selon le baromètre Maslow.immo réalisé par Discurv et publié fin août, un Français sur trois admet que l'issue du scrutin pourrait le pousser à avancer ou à reporter son achat locatif. La moitié des personnes interrogées jugent pourtant l'investissement locatif attractif : le doute porte moins sur la pierre que sur la stabilité des règles.

Ce doute a des causes concrètes. Le budget 2027 est en discussion au Parlement et son adoption avant la fin décembre est jugée très incertaine. Le déficit public attendu pour 2026 atteint 5,4 % du PIB et la dette approcherait 122 % du PIB l'an prochain. L'agence Moody's, qui note la France Aa3 avec une perspective négative, doit rendre son avis le vendredi 23 octobre ; S&P et Fitch la notent déjà A+. Le 21 octobre, le taux à dix ans de l'État a touché 5 %, une première depuis 2002, et l'écart avec l'Allemagne est au plus haut depuis 2011.

L'histoire confirme ce réflexe sans le dramatiser. Sur les sept présidentielles de 1974 à 2012, le Crédit Foncier a mesuré une baisse moyenne de 3,8 % des ventes de logements anciens l'année du scrutin, encadrée par une hausse de 4,6 % l'année précédente et un rebond de 2,3 % l'année suivante. L'élection ralentit le marché, elle ne le retourne pas.

Les risques à couvrir

1. Le coût du crédit

C'est le risque le plus direct et il est déjà là. Les banques fixent leurs barèmes en regardant le taux auquel l'État emprunte : quand les investisseurs exigent une prime pour prêter à la France, les emprunteurs la paient aussi. Le taux moyen sur 20 ans est passé de 3,26 % au troisième trimestre à 3,66 % en octobre. Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, cette hausse représente environ 41 € de plus par mois et près de 9 800 € d'intérêts supplémentaires sur la durée, hors assurance. Une campagne tendue, une dégradation de note ou une crise politique après le vote peuvent prolonger ce mouvement.

2. La fiscalité du patrimoine

Avec un déficit supérieur à 5 % du PIB, le prochain quinquennat devra trouver des recettes ou des économies, et l'immobilier est une assiette visible. Les deux dernières années l'ont montré : réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value à la revente depuis 2025, prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée en 2026. Quel que soit le résultat, la fiscalité des loyers, de la détention et de la revente peut encore évoluer, y compris pour des biens déjà achetés.

3. Les règles de location

Encadrement des loyers, calendrier d'interdiction des logements énergivores, réforme du Jeanbrun en cours d'examen : ces règles relèvent de choix politiques et peuvent être durcies comme assouplies. Un investissement dont la rentabilité repose sur une seule de ces règles, un complément de loyer, une dérogation, un avantage fiscal temporaire, est le plus exposé à un changement de cap.

4. L'instabilité institutionnelle

Le président élu disposera du droit de dissoudre l'Assemblée nationale. Une nouvelle séquence électorale au printemps ou à l'été 2027 retarderait les textes en cours, dont la réforme du logement, et prolongerait la période d'incertitude au-delà du 2 mai.

Les opportunités à saisir

1. Moins d'acheteurs, plus de marge de négociation

Quand un acheteur sur trois se met en retrait, ceux qui restent ont moins de concurrence. Les vendeurs pressés, successions, mutations, arbitrages patrimoniaux, ne peuvent pas attendre le mois de mai. C'est dans ces périodes que les prix se négocient le mieux, à condition d'avoir un financement prêt et la capacité de décider vite.

2. La demande locative ne vote pas

Les étudiants, les jeunes actifs et les salariés mobiles continueront de chercher un logement en septembre 2027, quel que soit le président. Dans les grandes villes où l'offre locative se raréfie, la demande ne dépend pas du calendrier électoral. Un bien bien situé et prêt à louer garde son locataire, et donc son revenu, pendant que le débat public se tend.

3. Un prix qui intègre déjà l'incertitude

Acheter pendant une période de doute, c'est payer un prix qui tient compte de ce doute. Si l'après-élection ramène de la visibilité, la demande d'achat reviendra, comme elle l'a fait en moyenne après les scrutins passés, et ceux qui auront acheté avant en profiteront. Si l'incertitude dure, un bien choisi pour son emplacement et son rendement continue de produire un loyer.

4. Pour les vendeurs : vendre avant le scrutin

À l'inverse, un propriétaire qui veut vendre a intérêt à le faire avant que l'attentisme ne gagne la majorité des acheteurs, et à viser les acquéreurs qui restent actifs : les investisseurs dont le projet et le financement sont prêts. C'est le cas d'un appartement de 107 m² exploité en colocation meublée à Montpellier, que nous avons présenté à nos investisseurs en septembre et qui est passé sous promesse de vente cette semaine.

Ce que nous conseillons d'ici le printemps

• Raisonner sur le bien avant le dispositif : emplacement, prix au mètre carré, loyer de marché, état technique. C'est ce qui ne change pas avec une majorité.
• Préparer son financement maintenant : faire jouer la concurrence entre banques et emprunter à taux fixe, pour ne pas subir une nouvelle hausse au moment de signer.
• Tester son projet sous contrainte : la rentabilité doit rester acceptable avec un point de taux en plus, une fiscalité un peu plus lourde et un mois de vacance par an.
• Garder une réserve de trésorerie : quelques mois de mensualités de côté donnent le temps d'attendre la fin d'une période agitée sans vendre dans l'urgence.
• Choisir le bon régime et la bonne structure avec votre expert-comptable, en comparant les montages plutôt qu'en pariant sur un seul avantage fiscal.

Nous mettrons cet article à jour au fil de la campagne, après la décision de Moody's, au vote du budget 2027 et au lendemain du second tour. Informations arrêtées au 21 octobre 2026, données à titre général : elles ne constituent ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal.