Le nouveau Jeanbrun expliqué : maisons, seuil de travaux, passoires thermiques, ce que le gouvernement Lecornu veut changer.

Présenté par Sébastien Lecornu le 23 janvier 2026 comme la pièce maîtresse de son plan de relance du logement, le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février. Il n'a pas attendu son premier anniversaire pour être remis sur le métier. Dès le 23 avril, le Premier ministre annonçait un projet de loi pour l'élargir à l'ancien, et le texte avance depuis à bon rythme : adopté par le Sénat le 8 juillet, voté en commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 22 septembre, il est attendu en séance publique la semaine du 16 novembre. Voici où en sont les règles, celles qui s'appliquent aujourd'hui et celles qui pourraient s'appliquer demain.

Le Jeanbrun tel qu'il s'applique aujourd'hui

Le dispositif, que l'administration appelle « Relance logement » et que la presse a baptisé du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, rompt avec la logique du Pinel. Il n'accorde pas de réduction d'impôt mais un amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des loyers imposables, ce qui abaisse la base taxable au lieu de réduire l'impôt final. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France, sans zonage.

• Neuf ou vente en l'état futur d'achèvement, en immeuble collectif : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social.
• Ancien réhabilité : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le même barème, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que le logement atteigne la classe A ou B après travaux.
• Base amortissable : 80 % du prix net de frais, le solde représentant forfaitairement le terrain, majoré du montant des travaux dans l'ancien.
• Plafond de déduction : 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus, porté à 10 000 € si au moins la moitié des loyers relève du social et à 12 000 € pour le très social.
• Contrepartie : location nue pendant neuf ans au moins, à titre de résidence principale du locataire, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources calés sur le logement intermédiaire, social ou très social.
• Le déficit créé par l'amortissement s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'à fin 2027. C'est la vraie nouveauté par rapport aux dispositifs précédents.

Pourquoi le gouvernement veut déjà le réformer

Le dispositif a été taillé pour le neuf en collectif. Dans l'ancien, ses conditions cumulées, 30 % de travaux et une classe A ou B à l'arrivée, sont hors de portée de la plupart des projets : atteindre la classe B dans un immeuble du XIXe siècle relève souvent de l'impossible technique. Les maisons individuelles, qui représentent plus de la moitié du parc, en étaient exclues. Sur le terrain, les professionnels ont vite constaté que l'outil ne mobilisait presque rien dans l'existant, là où se trouvent pourtant les logements à remettre sur le marché.

Deux textes ont pris le relais. Une proposition de loi de Valérie Létard, ancienne ministre du Logement, déposée le 14 avril et adoptée par l'Assemblée le 28 mai par 85 voix contre 29, va le plus loin : elle ouvre le dispositif aux maisons anciennes et remplace le seuil de travaux par un objectif de performance, deux classes gagnées pour un logement F ou G, une classe pour les autres. En parallèle, le gouvernement a repris ces assouplissements dans son propre projet de loi « relance et décentralisation du logement », déposé le 24 juin, qui porte aussi le reste de la réforme.

Ce que le projet de loi change pour le Jeanbrun

• Les maisons individuelles anciennes deviennent éligibles, alors que seul le collectif l'était.
• Le seuil de travaux passe de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Les députés l'avaient supprimé en commission au printemps ; la commission de l'Assemblée l'a rétabli à 20 % le 22 septembre. Sur un bien acheté 200 000 €, l'obligation tombe de 60 000 € à 40 000 € de travaux.
• L'exigence énergétique est assouplie : au lieu d'une classe A ou B après travaux, le texte retient un gain de classes au DPE, plus réaliste pour le bâti ancien.
• La transformation de locaux non résidentiels, bureaux ou commerces, en logements entre dans le champ du dispositif, une orientation que nous suivons de près.

Le reste de la réforme : passoires thermiques et décentralisation

Le volet le plus commenté du projet de loi ne concerne pas le Jeanbrun mais l'interdiction de louer les logements classés F et G. Le texte permettrait de les remettre en location à condition que le bailleur s'engage par écrit à réaliser les travaux, dans un délai de trois ans pour une maison et de cinq ans pour un appartement en copropriété. Faute de travaux dans le délai, l'interdiction s'appliquerait pleinement. Le gouvernement évalue à environ 700 000 le nombre de logements qui pourraient ainsi revenir sur le marché. Les baux en cours ne seraient pas concernés, et une copropriété qui refuse les travaux en assemblée ouvrirait un délai supplémentaire au bailleur.

Le projet confie par ailleurs aux maires un droit de regard renforcé sur les attributions de logements sociaux, transfère aux intercommunalités la gestion des aides à la pierre et de MaPrimeRénov', et crée des « opérations d'intérêt local » aux procédures d'urbanisme accélérées. La commission de l'Assemblée a examiné plus de 700 amendements le 22 septembre : le texte qui sortira de la séance publique de novembre peut encore différer sur chacun de ces points.

Les critiques, à gauche comme à droite

La réforme ne fait pas consensus. À gauche, les communistes dénoncent un soutien public au parc privé au détriment du logement social. Le Rassemblement national, favorable à l'ouverture aux maisons, conteste les critères énergétiques et redoute une sortie du marché des logements les moins performants. Les associations de locataires s'inquiètent du signal envoyé sur les passoires thermiques, cinq ans après la loi Climat et Résilience. Et le souvenir du Pinel plane : la Cour des comptes avait jugé son coût élevé pour un effet incertain, ce qui a conduit à plafonner l'avantage Jeanbrun par foyer et non par logement.

Et pour un investisseur Covesta ?

Le Jeanbrun impose la location nue, neuf ans d'engagement et des loyers plafonnés. Or l'essentiel de nos opérations se fait en location meublée au régime réel, qui permet d'amortir la totalité du bien et du mobilier sans plafond de loyer ni durée minimale, avec un résultat imposable souvent nul pendant de longues années. Pour un studio ou une colocation dans une grande ville, le meublé reste dans la plupart des cas le montage le plus efficace, et le Jeanbrun n'y change rien.

• Le Jeanbrun devient intéressant lorsque vous souhaitez louer nu, que vous êtes dans une tranche élevée d'imposition et que le déficit imputable sur le revenu global, jusqu'à 21 400 € avec des travaux énergétiques, pèse lourd dans votre calcul.
• Il prend tout son sens sur une rénovation lourde : c'est précisément le type d'opération que Covesta coordonne, avec des entreprises vérifiées, sur des logements classés F ou G ramenés plusieurs classes plus haut.
• Si la réforme est adoptée, une maison ancienne à rénover, un bureau à convertir ou un immeuble à réhabiliter avec 20 % de travaux entreront dans le champ : des dossiers que nous savons déjà sourcer et chiffrer.

Nous suivrons le texte en séance publique en novembre et mettrons cet article à jour dès que la version définitive sera connue. D'ici là, les chiffres à retenir sont ceux du dispositif en vigueur : 30 % de travaux, classe A ou B, neuf ans de location nue.