Encadrement des loyers : fin programmée au 23 novembre 2026. Ce que son bilan dit vraiment.

C'est une échéance que peu de bailleurs ont en tête et qui arrive vite. L'encadrement du niveau des loyers, celui qui plafonne le loyer au mètre carré à Paris, à Lille, à Lyon ou à Montpellier, n'a jamais été un dispositif permanent. C'est une expérimentation, ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée par la loi 3DS de février 2022, et programmée pour s'éteindre huit ans jour pour jour après son point de départ : le 23 novembre 2026.

Sans intervention du législateur d'ici là, l'extinction est automatique. Le Parlement reprend ses travaux avec ce texte à traiter, et le gouvernement a fait connaître sa position fin juin. Voici ce que le dispositif fait réellement, ce que son évaluation officielle en dit, et comment nous en tenons compte dans nos opérations.

D'abord, ne pas confondre deux dispositifs

La confusion est permanente, y compris chez des professionnels. Deux mécanismes portent des noms voisins et n'ont ni le même périmètre, ni le même avenir.

• L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans l'ensemble des zones tendues, soit une trentaine d'agglomérations. Fixé chaque année par décret, il interdit, à la relocation ou au renouvellement, de dépasser le dernier loyer du locataire précédent, revalorisé au plus de l'indice de référence des loyers. Trois exceptions permettent d'en sortir : des travaux d'amélioration ou de mise en conformité représentant au moins la moitié d'une année de loyer, un loyer manifestement sous-évalué au regard du marché, ou un logement resté vacant plus de dix-huit mois. Ce dispositif n'est pas concerné par l'échéance de novembre.
• L'encadrement du niveau des loyers, lui, est l'expérimentation issue de la loi ELAN. Il ne s'applique que dans les territoires qui l'ont demandé, à l'intérieur des zones tendues, et il fixe un plafond en euros par mètre carré que le loyer ne peut pas franchir, même pour un logement loué pour la première fois. C'est celui-là, et lui seul, qui disparaît le 23 novembre 2026 en l'absence de vote.

Comment fonctionne le plafond, concrètement

Chaque année, le préfet publie un arrêté qui découpe le territoire concerné en secteurs géographiques. Pour chaque secteur, et pour chaque catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non meublé), l'arrêté fixe trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable, à partir des données de l'observatoire local des loyers.

1. 1Le loyer de référence : le loyer médian constaté pour cette catégorie de logement dans ce secteur.
2. 2Le loyer de référence majoré : la médiane augmentée de 20 %. C'est le plafond. Le loyer hors charges inscrit au bail ne peut pas le dépasser à la date de signature.
3. 3Le loyer de référence minoré : la médiane diminuée de 30 %. Il sert de plancher au locataire pour demander une baisse lorsque son loyer est nettement sous le marché.

Une soupape existe : le complément de loyer. Il autorise à dépasser le plafond lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles au regard des logements comparables du même secteur. Une vue remarquable, une terrasse, une hauteur sous plafond hors norme peuvent le justifier. Un simple bon état d'entretien, non : c'est le minimum attendu de tout logement décent. Le complément doit figurer distinctement au bail, et le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation.

Où le dispositif s'applique aujourd'hui

L'adhésion est volontaire : ce sont les collectivités qui demandent à entrer dans l'expérimentation. Environ soixante-dix communes sont aujourd'hui concernées, dont Paris depuis 2019, Lille et ses communes associées, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque, ainsi que Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis. Le périmètre exact et les plafonds en vigueur se vérifient toujours sur l'arrêté préfectoral de l'année en cours.

Sur les cinq marchés que nous suivons, quatre sont concernés : le Grand Paris, Lille, Lyon et Montpellier. Marseille, en revanche, n'a pas rejoint l'expérimentation. Un investisseur qui compare deux villes compare donc aussi, sans toujours le savoir, deux régimes de fixation du loyer.

Le bilan officiel : réel, mais modeste

En mai 2026, les économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack ont remis au gouvernement la première évaluation d'ensemble du dispositif. Elle a le mérite de trancher avec les prises de position habituelles : ni démonstration militante, ni réquisitoire. Ses conclusions méritent d'être lues dans les deux sens.

• L'effet sur les loyers est réel : une baisse moyenne de 2 à 4 % dans les villes concernées hors Paris, qui s'intensifie avec le temps.
• Le transfert au bénéfice des locataires est estimé à environ 700 millions d'euros par an. Les bailleurs en supportent les deux tiers ; le dernier tiers correspond à une moindre recette fiscale pour l'État.
• À Paris, l'Apur a chiffré au printemps l'économie à un peu plus de 1 000 € par an et par locataire concerné, sur la période allant de juillet 2024 à juin 2025.
• Mais plus d'un tiers des nouveaux baux affichent un loyer supérieur au plafond légal, et le taux dépasse 40 % dans certaines zones.
• Le ciblage social est faible : à Paris, près de 30 % des locataires qui en bénéficient appartiennent aux 20 % des ménages les plus aisés.
• Les auteurs relèvent enfin une baisse du nombre d'annonces dans certaines villes hors Île-de-France après la mise en place du dispositif, et alertent sur un risque de moindre entretien du parc.

Notre lecture critique

Il serait malhonnête de prétendre que l'encadrement n'a rien produit. Mille euros par an, pour un ménage locataire à Paris, ce n'est pas une abstraction statistique. Le débat ne porte pas sur l'existence de l'effet, mais sur son coût, sa répartition et sa durabilité. Quatre points nous paraissent structurants.

1. Une règle qu'un tiers des acteurs ne respecte pas n'est plus une règle

C'est le constat le plus dérangeant du rapport. Quand plus d'un bail sur trois dépasse le plafond, le dispositif cesse d'être un cadre pour devenir une loterie : il pénalise le bailleur scrupuleux, qui applique le plafond, et laisse tranquille celui qui ne le fait pas, faute de contrôle systématique. Le locataire, lui, doit connaître ses droits et engager une démarche pour les faire valoir, ce que la majorité ne fait pas. Un plafond sans contrôle produit surtout de l'inégalité entre bailleurs.

2. Une aide au logement qui ne regarde pas les revenus

L'encadrement bénéficie à qui occupe le logement, sans condition de ressources. À Paris, cela revient à consacrer une part significative de l'effort à des ménages qui figurent parmi les plus aisés du pays. Sur le plan de la justice sociale, c'est un instrument peu discriminant : il abaisse le loyer d'un cadre supérieur bien logé aussi sûrement que celui d'un ménage modeste. On peut défendre le principe d'un prix plafonné pour un bien de première nécessité ; il faut alors assumer qu'il ne s'agit pas d'une politique de solidarité, mais d'une politique de prix.

3. Le risque de dégrader ce qu'on cherche à protéger

C'est le point le plus sérieux à nos yeux. Quand le loyer est plafonné et que le coût des travaux ne l'est pas, la rénovation devient un investissement dont le rendement est bridé par avance. Le bailleur rationnel arbitre alors en faveur du minimum. Or le parc locatif des villes tendues est précisément celui qui a le plus besoin de rénovation énergétique, calendrier DPE à l'appui. Un dispositif qui protège le pouvoir d'achat à court terme en décourageant l'amélioration des logements à long terme se retourne contre le locataire lui-même.

4. Un plafond ne crée pas un logement

C'est l'objection de fond, et le rapport ne la balaie pas : la tension locative vient d'un déséquilibre entre le nombre de logements disponibles et le nombre de ménages qui en cherchent. Un plafond agit sur le prix, pas sur cette quantité. Il peut soulager les locataires en place ; il ne loge pas ceux qui ne trouvent pas. La baisse du nombre d'annonces observée dans certaines villes après la mise en place du dispositif invite à la prudence, même si l'isoler d'autres facteurs de marché reste difficile.

Et après novembre ? Trois scénarios, un favori

1. 1La pérennisation, voire l'extension à de nouvelles communes. C'est le sens de la proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025, puis restée bloquée au Sénat.
2. 2L'extinction pure et simple au 23 novembre 2026, position défendue par les organisations de bailleurs. Elle ne demande aucun vote : c'est ce qui se produit si le Parlement ne fait rien.
3. 3Une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux communes déjà engagées et sans nouvelle adhésion. C'est le compromis annoncé fin juin par le gouvernement, par la voie d'un amendement au texte inscrit à l'ordre du jour du Sénat à la rentrée.

Le troisième scénario est aujourd'hui le plus probable. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, s'y est rallié tout en se déclarant personnellement opposé au dispositif, et en renvoyant l'arbitrage de fond à l'échéance présidentielle. Traduction pour un bailleur : la question ne sera pas tranchée cette année, et probablement pas non plus l'an prochain.

Ce que cela change pour vous, dès maintenant

• Tant que l'expérimentation court, le plafond s'applique pleinement. Un bail signé aujourd'hui dans une zone encadrée reste soumis au loyer de référence majoré en vigueur, et le restera pendant toute sa durée.
• Un bail ne se renégocie pas au 24 novembre. Si le dispositif s'éteignait, cela ne rouvrirait pas les baux en cours : l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue continuerait de limiter la hausse entre deux locataires.
• Ne bâtissez aucun plan de financement sur la disparition du plafond. Un rendement calculé sur un loyer déplafonné en 2027 repose sur un pari politique, pas sur un marché.
• Vérifiez l'arrêté préfectoral en vigueur avant chaque mise en location, et conservez la justification écrite de tout complément de loyer.
• Si vous investissez sur plusieurs villes, intégrez le régime applicable dans la comparaison : à qualité de bien équivalente, Marseille et Montpellier ne se pilotent pas de la même manière.

Informations générales à jour du 3 septembre 2026, susceptibles d'évoluer au fil du débat parlementaire. Elles ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal : les plafonds applicables dépendent de votre commune et de votre logement, à vérifier sur l'arrêté préfectoral en vigueur, et toute situation contentieuse relève de votre avocat ou de votre expert-comptable.