Impayés de loyer : le délai laissé au locataire passe de deux mois à six semaines

C'est une modification technique en apparence, mais elle touche au moment le plus sensible de la vie d'un bail : l'impayé. Un décret publié le 6 juillet 2026 ramène de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour régler sa dette après un commandement de payer. Il s'appliquera aux baux d'habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Ce que le décret change concrètement

Lorsqu'un locataire ne paie plus, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document ouvre un délai pendant lequel le locataire peut solder sa dette et conserver son bail. Passé ce délai sans régularisation, la clause résolutoire inscrite au contrat peut produire effet : le bail est résilié de plein droit, et le propriétaire peut saisir le juge.

Deux semaines de moins peuvent sembler anecdotiques. Dans un dossier d'impayé, elles correspondent le plus souvent à un terme de loyer supplémentaire évité, comme le relevait Le Figaro Immobilier en juillet 2026 en s'appuyant sur l'analyse d'une avocate en droit immobilier. Sur une dette qui grossit chaque mois, la différence se mesure en centaines d'euros et en semaines gagnées sur l'ensemble de la procédure.

Quels baux sont concernés ?

• Les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : le nouveau contrat type s'applique automatiquement, avec le délai de six semaines.
• Les baux signés entre le 6 juillet et le 1er octobre 2026 : les bailleurs peuvent d'ores et déjà se prévaloir du texte et viser six semaines dans leur clause résolutoire.
• Les baux en cours signés avant : ils restent régis par les règles en vigueur au jour de leur signature. Le délai à viser dans un commandement de payer dépend donc de la clause effectivement signée, deux mois ou six semaines.

Cette réduction n'est pas une nouveauté absolue : la loi du 27 juillet 2023 la prévoyait déjà. Mais le contrat type réglementaire, celui que reprennent la plupart des baux, continuait d'indiquer deux mois. Le décret du 6 juillet 2026 corrige enfin cette incohérence et met tout le monde à jour, bailleurs particuliers comme gestionnaires professionnels.

Le bail, première pièce du dossier

Beaucoup de propriétaires considèrent la rédaction du bail comme une formalité administrative : on signe, on remet les clés, on classe le contrat. C'est pourtant à cet instant que se joue la rapidité d'une procédure qui surviendra peut-être deux ans plus tard. Un bail à jour ne protège pas de l'impayé, mais il évite de perdre des mois quand il survient, et de voir une procédure solide sur le fond échouer sur un vice de forme.

Le décret apporte deux autres précisions utiles. Le contrat type prévoit désormais la mention facultative des coordonnées téléphoniques du locataire, pour joindre plus vite la personne concernée dès le premier retard. Et le défaut de versement du dépôt de garantie figure parmi les motifs de résiliation de plein droit : encore faut-il pouvoir le prouver, ce qui plaide pour un encaissement traçable plutôt qu'un règlement en espèces.

Trois réflexes à adopter dès maintenant

1. 1Relire vos baux en cours pour savoir quel délai leur clause résolutoire prévoit réellement : c'est ce délai, et non le nouveau, qu'il faudra viser dans un éventuel commandement de payer.
2. 2Utiliser le contrat type à jour pour toute nouvelle location ou tout renouvellement, afin de bénéficier du délai de six semaines.
3. 3Réagir dès le premier retard : une relance amiable immédiate règle la majorité des situations, bien avant l'intervention d'un commissaire de justice.

Cet article présente des informations générales à jour d'août 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique : pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un professionnel du droit. Source de référence sur ce décret : Le Figaro Immobilier, article du 24 juillet 2026.