Les taux remontent, les prix vont devoir suivre : l'opportunité des acquéreurs

Le crédit immobilier se renchérit de nouveau. En octobre, le taux moyen des prêts accordés a atteint 3,49 %, contre 3,40 % en septembre, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA : 24 centièmes de plus depuis juin. Début novembre, les courtiers relèvent en moyenne entre 3,6 % et 3,8 % sur 20 ans (3,61 % chez CAFPI, 3,76 % chez Pretto), et les barèmes des banques dépassent généralement 4 %, selon Meilleurtaux. Pour de nombreux emprunteurs, la barre des 4 % est déjà franchie.

Des banques qui trient les dossiers

Les banques n'ont pas fermé le robinet, elles le dosent. Selon Meilleurtaux, les grandes banques nationales durcissent davantage leurs conditions que les banques régionales, qui restent en recherche de clients. Une décote se mérite désormais : apport, épargne restante après l'achat, stabilité et perspectives des revenus. Les meilleurs profils obtiennent encore autour de 3,25 % sur 20 ans chez CAFPI ; les dossiers plus justes butent sur le plafond de 35 % d'endettement, assurance comprise, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière.

Les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA traduisent cette tension : la production de crédits recule de 0,8 % en volume sur trois mois, et près d'un prêt sur deux (49,3 %) est désormais accordé sur 25 ans ou plus, signe que les emprunteurs allongent la durée pour tenir la mensualité.

Pourquoi les prix vont devoir baisser

Un acheteur raisonne en mensualité. Avec 1 000 € par mois sur 20 ans, il pouvait emprunter 178 700 € à 3,1 %, le taux moyen de l'été 2025 selon la Banque de France. À 3,8 %, il n'emprunte plus que 167 900 €. Six pour cent de pouvoir d'achat en moins, sans que le bien ait changé. Face à des acheteurs qui ne peuvent plus suivre, les vendeurs n'ont que deux options : attendre, ou baisser leur prix.

Le dernier épisode l'a montré. Entre fin 2021 et fin 2023, le taux moyen est passé de 1,06 % à 4,20 % (Crédit Logement/CSA) : à mensualité égale, un quart de capacité d'emprunt en moins. Les prix de l'ancien ont suivi, avec un recul de 3,9 % sur un an à fin 2023, puis de 5,2 % au premier trimestre 2024 (indices Notaires-Insee).

Les premiers signes sont déjà là. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an (Insee). Les biens mettent plus de temps à se vendre, 101 jours en moyenne selon le réseau Laforêt, six de plus qu'il y a un an, et neuf ventes sur dix se concluent après négociation, avec une remise moyenne de 4,8 %. Les notaires anticipent une quasi-stabilité à l'échelle nationale, quand certains économistes envisagent une baisse de 10 % ou plus : l'ampleur variera d'une ville à l'autre. Notre lecture : tant que le crédit reste à ce niveau, la pression s'exerce vers le bas, et c'est le vendeur qui doit composer.

Le prix est figé à vie, le taux se renégocie

C'est l'asymétrie qui change tout. Le prix d'achat est inscrit dans l'acte de vente : il ne bougera plus jamais, et il fixe aussi les frais de notaire et le montant à financer. Le taux, lui, n'est qu'une condition de financement. S'il baisse dans quelques années, le crédit se renégocie avec sa banque ou se fait racheter par une autre. S'il monte encore, le taux fixe vous protège. Un acheteur peut donc corriger un taux trop élevé ; il ne pourra jamais corriger un prix payé trop cher.

Deux acheteurs, un même appartement

Prenons un appartement acheté 210 000 € à l'été 2025, financé à 3,1 % sur 20 ans. Un second acquéreur achète aujourd'hui un appartement équivalent, 5 % moins cher grâce à la négociation, soit 199 500 €, mais emprunte à 3,8 %. Tous deux empruntent le montant du prix ; les calculs sont hors assurance.

• Sans renégociation, le second acheteur paie 13 € de plus par mois (1 188 € contre 1 175 €), soit 3 075 € de plus sur vingt ans, dont il faut retrancher environ 800 € de frais de notaire économisés sur un prix plus bas.
• Si les taux reviennent à 3,1 % dans quatre ans et qu'il renégocie, en payant le maximum légal d'indemnités (3 244 €), sa mensualité tombe à 1 150 €, soit 25 € de moins que le premier acheteur, et son crédit lui coûte au total 4 153 € de moins.
• Le premier acheteur, lui, ne renégociera jamais les 10 500 € payés en plus.

Comment en profiter

1. 1Préparer son dossier avant de chercher : apport, épargne restante après l'achat, comptes bien tenus, revenus stables. C'est ce qui ouvre l'accès aux meilleurs taux.
2. 2Faire jouer la concurrence, y compris auprès des banques régionales, qui restent plus allantes que les grands réseaux.
3. 3Négocier le prix, pas seulement le taux : quand les délais de vente s'allongent, une offre argumentée (travaux, DPE, prix des ventes comparables) pèse plus qu'il y a un an.
4. 4Raisonner en rendement net et en mensualité avec le taux d'aujourd'hui, et compter toute baisse future comme un bonus.
5. 5Préparer la renégociation dès l'offre de prêt : vérifier les indemnités de remboursement anticipé et négocier leur réduction quand c'est possible.