Vendre · Appartement loué

Vendre un appartement loué : les règles, le prix et la méthode

Un appartement loué peut être vendu à tout moment, sans donner congé au locataire : le bail se poursuit avec l'acquéreur. Covesta présente votre bien à des investisseurs qui recherchent précisément un logement déjà loué, avec son bail, ses loyers et son historique d'encaissement. Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

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Mis à jour le 10 novembre 2026

Vendre occupé ou libre : ce que dit la loi

Les règles qui s'appliquent selon que vous vendez avec le locataire en place ou après un congé. Chaque ligne indique sa source.

Vendre occupé ou libre : ce que dit la loi
Repère	Ce qu'il faut retenir	Source et date
Vente avec le locataire en place	La vente est possible à tout moment. Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l'acquéreur, et le locataire n'a pas de droit de préemption, sauf lors de la première vente du logement après la division de l'immeuble en lots.	Code civil, article 1743 ; loi du 31 décembre 1975, article 10
Congé pour vendre, location vide	Le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail et doit être reçu par le locataire au moins six mois avant. Il vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis.	Service-Public, fiche vérifiée le 1er juin 2026
Congé pour vendre, location meublée	Le congé doit être reçu par le locataire au moins trois mois avant l'échéance du bail. Le locataire d'un meublé n'a pas de droit de préemption.	Loi du 6 juillet 1989, article 25-8
Dépôt de garantie	Après la vente, la restitution du dépôt de garantie au locataire incombe au nouveau bailleur. Son montant est donc en pratique remis à l'acquéreur dans l'acte de vente.	Loi du 6 juillet 1989, article 22
Visites	Les visites s'organisent avec le locataire. Une clause du bail ne peut pas lui imposer des visites les jours fériés, ni plus de deux heures les jours ouvrables.	Loi du 6 juillet 1989, article 4
Logement classé F ou G	La vente d'un logement classé F ou G reste possible. En revanche, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction depuis le 1er janvier 2025 : l'acquéreur en tient compte dans son prix.	Service-Public, fiche DPE vérifiée le 1er janvier 2026

Vendre occupé ou attendre la fin du bail ?

Vendre occupé, c'est vendre maintenant : pas de congé à délivrer, pas de logement vide pendant la vente, des loyers perçus jusqu'à l'acte. L'acquéreur est un investisseur, qui achète un revenu en place.

Vendre libre élargit le marché aux acheteurs qui veulent habiter le logement, mais suppose d'attendre l'échéance du bail, de respecter le préavis et, en location vide, de proposer d'abord le logement au locataire. Le congé pour vendre est strictement encadré : certains locataires âgés aux ressources modestes sont protégés, et un congé irrégulier est sans effet.

Nous comparons les deux options avec vous : prix probable dans chaque cas, calendrier, loyers perçus ou perdus pendant l'attente.

Ce que regarde un investisseur

Un loyer au niveau du marché, un locataire à jour de ses loyers et un dossier complet soutiennent le prix. Un loyer ancien, très inférieur au marché, pèse sur le prix : l'investisseur raisonne en rendement, toujours présenté comme une estimation.

Le loyer, comparé au marché et au plafond de l'encadrement là où il s'applique.
Le bail : location vide ou meublée, date d'effet, échéance, clause de révision.
L'historique des paiements et le montant du dépôt de garantie.
Le classement énergétique et les travaux à prévoir dans le logement.
La copropriété : charges, travaux votés, procès-verbaux des dernières assemblées générales.
La taxe foncière et les charges non récupérables.

Ce qui change pour le locataire et pour l'acquéreur

Pour le locataire, rien ne change : même bail, même loyer, même dépôt de garantie. Il est informé de l'identité de son nouveau bailleur et des coordonnées où régler son loyer.

L'acquéreur, lui, ne peut pas reprendre le logement librement. Si le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, il ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. S'il veut habiter le logement et que l'échéance tombe moins de deux ans après l'achat, son congé ne prend effet que deux ans après l'acquisition (loi du 6 juillet 1989, article 15). C'est pourquoi un appartement loué se vend avant tout à des investisseurs.

Honoraires de vente

Dans nos mandats de vente, les honoraires sont à la charge de l'acquéreur et inclus dans le prix affiché : vous percevez le prix net vendeur convenu. Le barème est dégressif, de 7 % à 4 % TTC du prix net vendeur selon la tranche de prix, avec un minimum de 6 000 € TTC. Aucun frais sans vente conclue.

Voir le barème de vente

Questions fréquentes

Vendre un appartement loué : vos questions

Peut-on vendre un appartement loué sans l'accord du locataire ?

Oui. Le propriétaire peut vendre à tout moment un logement loué : le bail se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions. L'accord du locataire n'est pas requis ; les visites, en revanche, s'organisent avec lui.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Pas si vous vendez le logement occupé. Il l'est si vous lui donnez congé pour vendre un logement loué vide : le congé vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Un droit de préemption existe aussi lors de la première vente du logement après la division de l'immeuble en lots.

Un appartement loué se vend-il moins cher ?

Cela dépend du bail. Les acheteurs qui veulent habiter le logement sont écartés, et le prix se raisonne en rendement : un loyer au niveau du marché et un locataire à jour de ses loyers soutiennent le prix, un loyer ancien très bas le réduit. Nous estimons le bien dans les deux situations, occupé et libre, pour que vous puissiez comparer.

Que devient le dépôt de garantie ?

Il suit le bail. La loi prévoit qu'après la vente, la restitution du dépôt de garantie au locataire incombe au nouveau bailleur. Son montant est donc en pratique remis à l'acquéreur dans l'acte de vente.

Peut-on vendre un logement loué classé F ou G ?

Oui, la vente n'est pas interdite. L'acquéreur doit toutefois savoir qu'un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement depuis le 1er janvier 2025, et que la classe F sera concernée en 2028. Le coût des travaux entre donc dans la négociation.

Qui paie les honoraires ?

L'acquéreur. Dans nos mandats de vente, les honoraires sont inclus dans le prix affiché et vous percevez le prix net vendeur convenu. Le barème est dégressif, de 7 % à 4 % TTC selon le prix, avec un minimum de 6 000 € TTC.

Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Tout chiffre de loyer, de prix ou de rendement est une estimation : l'investissement immobilier comporte des risques, dont celui d'une perte en capital.

Pour aller plus loin

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