Vendre · Immeuble de rapport
Vendre un immeuble de rapport : estimation, dossier et règles à connaître
Un immeuble de rapport s'achète pour ses loyers : il se vend donc à un investisseur, sur la base d'un état locatif et d'un dossier complet. Covesta estime l'immeuble, constitue le dossier et le présente à des acquéreurs dont le projet et le financement sont vérifiés, en toute confidentialité si vous le souhaitez. Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
Mis à jour le
Vendre un immeuble entier : les règles à connaître
Les principales règles d'une vente en bloc. Chaque ligne indique le texte applicable.
| Repère | Ce qu'il faut retenir | Source et date |
|---|---|---|
| Baux en cours | La vente ne met pas fin aux baux : l'acquéreur devient le bailleur des locataires en place, aux mêmes conditions, et la restitution des dépôts de garantie lui incombe. | Code civil, article 1743 ; loi du 6 juillet 1989, article 22 |
| Vente en bloc de plus de cinq logements | Lorsqu'un immeuble d'habitation de plus de cinq logements est vendu en totalité et en une seule fois, les locataires bénéficient d'un droit de préemption, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour six ans. | Loi du 31 décembre 1975, article 10-1 |
| Droit de préemption urbain | Dans les secteurs où la commune a institué ce droit, la vente est précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner. La collectivité dispose de deux mois pour se prononcer ; son silence vaut renonciation. | Code de l'urbanisme, articles L. 213-1 et L. 213-2 |
| Audit énergétique | Pour un immeuble détenu par un seul propriétaire, un audit énergétique doit être remis à l'acquéreur lorsque le bâtiment est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). | Code de la construction et de l'habitation, article L. 126-28-1 ; Service-Public, fiche vérifiée le 14 septembre 2026 |
| Plus-value du vendeur | Pour un particulier ou une société à l'impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d'abattements selon la durée de détention : elle est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. | Code général des impôts, article 150 VC |
Comment s'estime un immeuble de rapport
Le prix d'un immeuble de rapport se raisonne d'abord en revenus. Le point de départ est l'état locatif : les loyers annuels hors charges effectivement encaissés, lot par lot. L'acquéreur y applique le rendement qu'il attend pour ce type d'actif et cet emplacement, puis ajuste selon ce qu'il devra dépenser et ce qu'il peut espérer.
Nous croisons cette approche par les revenus avec les ventes comparables du secteur. Le rendement annoncé à l'acquéreur est toujours présenté comme une estimation, calculée sur les loyers constatés et non sur des loyers espérés.
- Travaux prévisibles : toiture, façade, réseaux, parties communes, classement énergétique des logements.
- Qualité des revenus : ancienneté des baux, loyers conformes à l'encadrement, logements vacants, impayés.
- Potentiel : lots à relouer au niveau du marché, surfaces à aménager, vente lot par lot.
- Charges du propriétaire : taxe foncière, assurance, contrats d'entretien.
Le dossier à préparer
Nous vous remettons la liste des pièces, vérifions chacune d'elles et montons le dossier investisseur. Les documents ne sont transmis qu'aux acquéreurs qualifiés, sous accord de confidentialité pour les dossiers sensibles.
- Titre de propriété et, pour une société, statuts, Kbis et pouvoirs du signataire.
- État locatif détaillé : lot, surface, loyer, charges, date du bail, dépôt de garantie.
- Baux, avenants et historique des encaissements sur douze mois au moins.
- Diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, et audit énergétique si l'immeuble est classé E, F ou G.
- Taxe foncière, assurance, contrats d'entretien, factures des travaux récents.
- Plans et, s'il existe, état descriptif de division.
En bloc ou lot par lot ?
La vente en bloc est la plus simple : un seul acte, un seul acquéreur, des baux qui se poursuivent. La vente lot par lot peut mieux valoriser certains immeubles, mais elle suppose une mise en copropriété, des délais plus longs, et elle ouvre un droit de préemption à chaque locataire lors de la première vente de son logement.
Nous chiffrons les deux scénarios avant de fixer la stratégie avec vous.
Honoraires de vente
Dans nos mandats de vente, les honoraires sont à la charge de l'acquéreur et inclus dans le prix affiché : vous percevez le prix net vendeur convenu. Pour un immeuble, ils sont fixés au mandat, dans la limite du barème publié, dégressif de 7 % à 4 % TTC du prix net vendeur. Aucun frais sans vente conclue.
Voir le barème de venteQuestions fréquentes
Vendre un immeuble de rapport : vos questions
Comment estimer le prix d'un immeuble de rapport ?
À partir de ses loyers : on rapporte les loyers annuels hors charges au rendement attendu par les investisseurs pour ce type d'immeuble et cet emplacement, puis on corrige selon les travaux à prévoir, la qualité des baux et le potentiel de l'immeuble. Cette approche est croisée avec les ventes comparables. L'estimation Covesta est gratuite et confidentielle.
Les locataires peuvent-ils acheter en priorité ?
Pas dans le cas général : la vente d'un immeuble occupé ne donne pas de droit de préemption aux locataires. Il existe une exception pour la vente en bloc d'un immeuble d'habitation de plus de cinq logements : les locataires peuvent préempter, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour six ans. Un droit de préemption existe aussi lors de la première vente d'un logement après la division de l'immeuble en lots.
Faut-il un audit énergétique pour vendre ?
Oui si l'immeuble appartient à un seul propriétaire et qu'il est classé E, F ou G. L'audit est remis à l'acquéreur dès la première visite. Il s'ajoute aux diagnostics habituels et propose des scénarios de travaux, sans obligation de les réaliser avant la vente.
Peut-on vendre un immeuble sans publicité ?
Oui. L'immeuble peut être présenté sans adresse ni nom, sur une fiche réservée aux membres identifiés, et le dossier n'est transmis qu'aux acquéreurs qualifiés. Vous choisissez le niveau de confidentialité au mandat.
Qui paie les honoraires de vente ?
L'acquéreur. Dans nos mandats de vente, les honoraires sont inclus dans le prix affiché et vous percevez le prix net vendeur convenu. Pour un immeuble, ils sont fixés au mandat dans la limite du barème publié sur la page Vendre.
Que deviennent les baux après la vente ?
Ils se poursuivent sans changement avec l'acquéreur, qui devient le bailleur. La restitution des dépôts de garantie lui incombe. Si l'acquéreur le souhaite, Covesta peut reprendre la gestion locative de l'immeuble.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Tout chiffre de loyer, de prix ou de rendement est une estimation : l'investissement immobilier comporte des risques, dont celui d'une perte en capital.
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